Nasleđivanje kuće, stana ili njive često ne donese samo radost, već i probleme – naročito kada istu nekretninu nasledi više ljudi. Ako, na primer, imate polovinu kuće, a drugi naslednik drugu polovinu, vi ste suvlasnik. I upravo tada često nastaju nesporazumi: ko sme da koristi koju sobu, ko ima pravo na dvorište, može li neko da proda svoj deo i šta se dešava ako jedan naslednik želi da izađe iz cele priče.
Postoji nekoliko važnih pravila koja bi svaki suvlasnik trebalo da zna.
Vaša „polovina“ nije leva ili desna polovina kuće
Ovo je jedna od najčešćih zabluda.
Ako u katastru piše da imate 1/2 kuće ili placa, to ne znači da je jedna polovina fizički vaša, a druga pripada drugom suvlasniku. Vaša polovina je takozvani idealni deo. Jednostavno rečeno, imate pravo na polovinu cele nekretnine, a ne na unapred određenih 50 odsto prostora.
To znači da bez dogovora sa drugim suvlasnikom ne možete reći:
„Ova soba je moja“, „Ovaj deo dvorišta pripada meni“ ili „Ogradiću svoju polovinu placa“. Dok se nekretnina zvanično ne podeli, svi suvlasnici imaju pravo da koriste celu nekretninu, ali tako da svojim korišćenjem ne ometaju druge.
Možete da prodate svoj deo, ali postoji jedno važno pravilo
Svoj suvlasnički deo možete da prodate. Međutim, pre toga morate da ga ponudite ostalim suvlasnicima. To je pravo preče kupovine. Drugim rečima, ako želite da prodate svoju polovinu kuće ili njive, prvo morate da je ponudite drugom suvlasniku. Ponuda mora biti u pisanom obliku i treba da sadrži cenu i ostale uslove prodaje. Suvlasnik ima 15 dana da se izjasni da li prihvata ponudu. Ako odbije da kupi ili se ne izjasni u predviđenom roku, svoj deo možete prodati nekom drugom. Ali postoji još jedno važno pravilo: trećem licu ne smete prodati svoj deo po nižoj ceni ili pod povoljnijim uslovima od onih koje ste prethodno ponudili suvlasniku. Ako to uradite mimo zakona, drugi suvlasnik može sudskim putem da osporava takvu prodaju.
Svoj deo možete i da poklonite
Ako ne želite da prodate svoj deo, već da ga poklonite nekome, situacija je drugačija. Kod poklona ne postoji obaveza da svoj deo prvo ponudite drugim suvlasnicima. Pravo preče kupovine odnosi se na prodaju, a ne na poklanjanje.
Teoretski, svoj suvlasnički deo možete koristiti i kao osnov za hipoteku. Međutim, u praksi banke nerado prihvataju samo idealni deo nekretnine kao zalogu, jer ga je teško prodati ako kredit ne bude vraćen.
Ko plaća popravke, račune i porez?
Suvlasništvo ne znači samo prava – ono donosi i obaveze. Troškove neophodnog održavanja nekretnine suvlasnici uglavnom snose srazmerno svojim vlasničkim delovima. Ako imate polovinu kuće, trebalo bi da snosite polovinu troškova neophodne popravke – na primer, krova, fasade ili instalacija. Ako drugi suvlasnik odbija da plati svoj deo neophodne popravke, a vi ne možete da čekate jer, recimo, krov prokišnjava, možete sami platiti radove. U određenim okolnostima možete potom tražiti da vam drugi suvlasnik nadoknadi deo troška koji pada na njega. Slično važi i za druge troškove koji terete nekretninu, uključujući porez, u skladu sa suvlasničkim udelima.
Šta ako više ne želite da budete suvlasnik?
Ako dogovor sa drugim suvlasnicima više nije moguć, ne morate zauvek ostati u takvom odnosu. Zakon omogućava da tražite deobu, odnosno da se suvlasništvo prekine. Najbolja opcija je kada se svi suvlasnici dogovore.
1. Dogovor između suvlasnika
Ako postoji mogućnost dogovora, ovo je uglavnom najbrže i najjeftinije rešenje.
Suvlasnici mogu, na primer:
* da podele plac na više parcela;
* da se dogovore da jedan zadrži celu kuću, a drugog isplati;
* da jedan suvlasnik otkupi deo drugog;
* ili da zajedno prodaju celu nekretninu i podele dobijeni novac prema svojim udelima.
U zavisnosti od konkretnog slučaja, za ovakvu podelu mogu biti potrebni geometar, javni beležnik i odgovarajuća dokumentacija.
2. Sudska deoba
Problem nastaje kada jedan suvlasnik neće da se dogovori, traži nerealnu cenu ili jednostavno odbija bilo kakvu komunikaciju. Tada je moguće pokrenuti postupak za deobu pred sudom Sud najpre utvrđuje da li nekretnina može fizički da se podeli. Na primer, kod većeg placa možda je moguće napraviti dve zasebne parcele. Kod kuće se, u nekim slučajevima, može napraviti takva podela da svaki suvlasnik dobije zasebnu funkcionalnu celinu. Ali to nije uvek moguće.
Šta ako kuća ili stan ne mogu da se podele?
Ako fizička podela nije moguća, postoji druga mogućnost – prodaja nekretnine i podela novca. To znači da se nekretnina prodaje, a novac se zatim deli suvlasnicima prema njihovim vlasničkim udelima. Ovakav način deobe posebno može biti problematičan kada je odnos između suvlasnika već ozbiljno narušen. Zato je dogovor gotovo uvek bolja opcija ako postoji mogućnost da se do njega dođe.
Najvažnije što treba zapamtiti
Ako ste nasledili nekretninu zajedno sa rođacima, najvažnije je da znate sledeće:
1. Polovina kuće ne znači automatski „jedna polovina prostora“.** Sve dok nema zvanične fizičke deobe, imate idealni deo cele nekretnine.
2. Ne možete sami da zauzmete određenu sobu, deo dvorišta ili deo placa i proglasite ga svojim.
3. Svoj deo možete da prodate, ali kod prodaje najpre morate poštovati pravo preče kupovine drugih suvlasnika.
4. Svoj deo možete da poklonite bez prethodne ponude drugim suvlasnicima.
5. Troškove neophodnog održavanja i druge obaveze suvlasnici snose srazmerno svojim udelima.
6. Ako više ne želite da budete suvlasnik, možete tražiti deobu.
Najbolje je kada se suvlasnici dogovore. Kada dogovor nije moguć, postoji sudski put, ali on može biti duži, skuplji i finansijski nepovoljniji.
Zato, pre nego što krenete u prodaju, ograđivanje placa, renoviranje ili sudski spor sa rođakom, dobro je da proverite šta tačno piše u katastru i koja prava imate prema zakonu. Kod konkretnih slučajeva, naročito kada su u pitanju veće vrednosti ili sporovi među naslednicima, savet advokata ili javnog beležnika može sprečiti mnogo veći problem kasnije.
Izvor: kurir.rs
